Vente en viager: la solution pour une retraite sereine?

Il n’est pas rare qu’une maison devienne trop grande ou trop pénible à entretenir une fois la retraite venue. La question de la vente du bien ou de la donation du bien aux enfants se pose alors aux propriétaires. 

Encore méconnue en Suisse, la vente immobilière en viager est une solution qui permet à la fois d’assurer un complément de revenu aux parents pour leur retraite, tout en leur permettant de rester dans leur logement et de déjà planifier la transmission aux enfants. 

A la conclusion du contrat de vente en viager, dont la signature se fait devant notaire, les parties se mettent d’accord sur un prix initial à payer, le «bouquet», correspondant au moins au montant de l’éventuelle dette hypothécaire de la maison. Elles fixent également le montant de la rente viagère et décident du droit d’usage (usufruit ou droit d’habitation).

Sur le plan fiscal, les impôts de transfert immobilier sont dus à la conclusion du contrat, qui est le moment du transfert de la propriété. La base imposable est composée du bouquet ainsi que de la valeur capitalisée de la rente et du droit d’usage qui dépend de l’âge du vendeur: plus il est âgé, moins il est élevé.

Avant toute transaction, il est recommandé de faire estimer la valeur du bien immobilier par un expert. Cette démarche garantit une équité entre les enfants et permet d’éviter de potentiels conflits futurs. Elle prévient aussi une éventuelle requalification d’une partie de cette transaction en une donation si le prix de vente était jugé trop faible par l’autorité fiscale. 

Durant le viager, le vendeur paie l’impôt sur une partie réduite de la rente reçue, partie qui sera déterminée chaque année par la Confédération (7% en 2025). 

L’imposition du bien immobilier lui-même dépend du droit d’usage choisi: l’usufruitier est redevable de l’impôt sur le revenu sur la valeur locative et de l’impôt sur la fortune alors que le bénéficiaire du droit d’habitation n’est imposé que sur la valeur locative. 

L’abolition prochaine de la valeur locative pourrait rendre encore plus attractive cette solution. 

Au moment du décès du vendeur, la pleine propriété de la maison revient à l’acheteur. Le droit d’usage s’éteint de même que l’obligation de payer la rente. Plus aucun impôt de transfert immobilier n’est dû, ni même d’impôt de succession dans la plupart des cantons.  

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