Mirko Mandola, qui assure la direction du fonds Bonhôte-Immobilier SICAV, répond aux questions d’Allnews

Les fondamentaux du marché immobilier sont solides, avance Mirko Mandola, de Bonhôte, lequel s’attend à une évolution latérale des taux sur les 12 prochains mois.

Le fonds Bonhôte-Immobilier fête ses 20 ans et dépasse le milliard de francs sous gestion, avec une équipe de gestionnaires de 8 personnes. Le fonds spécialisé sur le résidentiel romand est coté en bourse et se traite avec un agio important. Il est depuis le début juin dirigé par Mirko Mandola, qui répond aux questions d’Allnews:

Quelle différence majeure existe-t-il entre l’approche de Bonhôte et vos précédentes expériences?

Je suis passé d’une logique de pilotage à une logique de création de valeur. Mon environnement précédent était très normé, avec une vision large de la gestion d’un marché, en l’occurrence Neuchâtel/Jura, et les processus décisionnels d’une grande institution. Cela m’a apporté une solide expérience en termes de gouvernance, de rigueur et de gestion des risques. Aujourd’hui, chez Bonhôte-Immobilier, je retrouve cette rigueur, mais appliquée dans un cadre entrepreneurial qui favorise la proximité des actifs et les décisions d’investissement. Cette agilité, renforcée par la synergie entre les équipes, permet d’être plus proactifs. Nous sommes en mesure d’analyser rapidement une opportunité, de prendre une décision dans une optique à long terme et d’assurer sa mise en œuvre. Ce changement est significatif et il est source d’une très grande énergie. Cela correspond davantage à ce que je voulais développer. Je me réjouis de mettre ma pierre à l’édifice.

Quelle est votre analyse du marché résidentiel romand à la mi-année?

Les fondamentaux structurels soutiennent le marché résidentiel et contribuent à son impressionnante résilience. Le taux de vacance est à 1% en Suisse, en recul constant ces dernières années. C’est la preuve que le marché est structurellement tendu. A Genève, le taux est de 0,3%, dans le canton de Vaud de 0,8%, à Neuchâtel sur le Littoral de 0.9%. Cela soutient la bonne tenue des loyers. La demande est forte parce que l’offre est insuffisante.

Du fait de la législation, on manque de nouvelles constructions et de foncier pour répondre à la tendance démographique. Il n’y a rien de nouveau au cours des six premiers mois de l’année. En revanche, après une période de tensions sur les taux, ceux-ci se sont stabilisés à un bas niveau. Le critère de qualité, en termes de localisation et de caractéristique, revient sur le devant de la scène auprès des investisseurs. C’est ce qui fait la différence à long terme.

Comment jugez-vous l’apparent recul des transactions?

Les transactions sont en baisse à la suite des rendements très bas et d’une polarisation géographique. Tout le monde veut les mêmes objets aux mêmes endroits, les endroits dits «Prime». Les rendements attendus sont faibles. Les échanges diminuent en conséquence. Toute transaction n’est pas bonne à faire, il faut suivre une stratégie d’investissement rigoureuse et rester sélectif.

Est-ce que la continuation de ces tendances est votre scénario de base pour les 3 à 5 prochaines années?

Les taux d’intérêt devraient rester bas d’ici 12 mois, Ils resteront donc dans une zone favorable à l’immobilier. Nous n’assisterons pas à des changements de tendance ces prochaines années. L’obsession consiste à identifier les nouvelles localisations propices à la résidence. En clair, les centres urbains possèdent ces caractéristiques mais leur périphérie s’agrandit. Notre priorité est de trouver les lieux qui seront parfaitement reliés et présenteront certaines caractéristiques des endroits «Prime», tout en répondant aux nouvelles dynamiques de mobilité.

Si les tendances sont structurelles, il faut que les autorités politiques agissent rapidement pour augmenter l’offre. La Suisse compte 9 millions d’habitants et continuera de croître. Si la croissance démographique est plus forte que celle des logements la pénurie demeurera. La concurrence sera encore plus marquée sur le «Prime». Il faudra identifier de nouvelles zones pour assurer des rendements à long terme.

Quelle serait la principale mesure politique à adopter?

Il faudrait augmenter les zones à construire, même si cela prend du temps et passe par une révision de la LAT. Nous pourrions alléger le droit de la construction, par exemple à l’égard de projets de densification. Dans les faits c’est possible, mais la réalité est plus compliquée. La procédure est lente. Les délais pour les permis de construire continuent de s’allonger, avec des droits d’opposition certes légitimes mais qui devraient être mieux encadrés pour empêcher des retards de plusieurs années.

En tant que responsable d’un fonds avec 1 milliard sous gestion, investissez-vous de préférence dans un canton plus ouvert et dynamique ou est-ce sans impact?

Il ne serait pas raisonnable de dire que l’impact est nul. A options égales, nous privilégions systématiquement les sites qui offrent une plus grande réactivité. Notre fonds s’appuie sur une philosophie et une stratégie d’investissement. Nous voulons respecter les critères que nous avons définis. Mais au sein de ces derniers, nous préférons évidemment les lieux les plus dynamiques.

Est-ce que cela affecte votre stratégie de diversification?

Nous cherchons à nous diversifier pour améliorer la résilience et le rendement du portefeuille, mais nous avons un marché de prédilection. Nous voulons rester dans le résidentiel plutôt que dans le commercial ou l’industriel, en priorité dans des régions romandes mais sans en exclure d’autres. Notre diversification est non seulement géographique mais aussi par typologie d’actifs et qualité de locataires. Nous restons donc opportunistes en dehors du champ défini et agissons si nécessaire.

Notre diversification porte actuellement sur 12 cantons, mais l’essentiel du portefeuille se situe dans des cantons romands.

Quelle est votre priorité pour le fonds de Bonhôte pour les 18 prochains mois?

La priorité sera de maintenir le statut et la renommée de Bonhôte Immobilier dans l’univers des fonds d’investissement cotés en Suisse. A cette fin, il faut saisir les opportunités et créer de la valeur. Nous avons trois axes pour l’atteindre.

Le premier concerne le portefeuille existant, à travers une gestion dynamique du parc, des rénovations ciblées et concrètes, des améliorations énergétiques des immeubles, et de l’optimisation des revenus locatifs.

«Le critère de qualité, en termes de localisation et de caractéristique, revient sur le devant de la scène auprès des investisseurs.»

Nous voulons aussi continuer de croître par le biais d’acquisitions à travers des opportunités d’acquisitions selon nos critères de qualité et de rendement, parce que nous devons rester disciplinés dans cet environnement.

Enfin, un axe supplémentaire résume bien notre philosophie: Nous sommes capables de porter des nouveaux projets de construction.

Actuellement nous le faisons à Neuchâtel avec le Concept B.180 et la construction de 162 logements mis sur le marché en deux étapes. Deux immeubles seront livrés à l’automne 2026 et deux un an plus tard. C’est un axe de différentiation dans une concurrence acerbe. Autrement dit, nous devons garder une vision à long terme et rémunérer les actionnaires à travers une stratégie de croissance de notre dividende, entièrement défiscalisé, tout en prenant soin des besoins des locataires. Cela fait la différence dans un contexte de taux de vacance faible.

Vous parlez de croissance, mais elle est faible, et le rendement du dividende est bas, tandis que le rendement du capital investi est de 2,67%.

Quelle amélioration peut espérer l’investisseur, notamment par rapport aux autres fonds?

La classe d’actifs de l’immobilier présente en effet les caractéristiques que vous citez en matière de risque/rendement. Cela peut en revanche varier selon les stratégies et les approches de gestion. L’immobilier se traduit par des revenus récurrents et une vision  à long terme.

Notre stratégie passe par la construction de nouveaux projets, l’acquisition d’immeubles récents ou neufs afin de les garder dans le portefeuille à long terme. Il en résulte un rapport risque/rendement stable. Et cela nous permet d’avoir une stratégie de croissance durable du dividende.

Bonhôte-Immobilier a une vision patrimoniale. Pour l’investisseur, l’immobilier offre un très bon équilibre entre rendement, stabilité et préservation du capital, surtout dans un environnement mondial incertain.

D’autres approches présentent un rapport risque/rendement plus agressif. Acheter des immeubles moins récents, effectuer d’importantes rénovations, augmenter l’état locatif et vendre immédiatement l’actif. Il en résulte un effet à court terme. Mais cela peut conduire à une plus grande fluctuation de la performance et du dividende à long terme.

Quelle est votre politique d’endettement?

C’est un point crucial. Il existe un endettement maximum autorisé au sein des fonds de placement aux alentours de 33%. Nous visons un taux d’endettement entre 22 et 28%. Nous cherchons un bon mix entre le court, le moyen et le long terme. En fonction de notre lecture du marché, nous accordons un poids plus élevé sur une partie ou sur l’autre. Aujourd’hui, nous sommes bien positionnés avec un taux d’intérêt de 1,14% et une duration de 4,3 ans.

Comment le segment de l’immobilier commercial devrait-il évoluer?

Le segment commercial est directement lié aux tendances économiques. Les surfaces commerciales ont beaucoup souffert ces dernières années au profit de l’e-Commerce ou des centres commerciaux. Les prix ont déjà bien intégré ces tendances structurelles. L’avenir du commercial dépendra donc de la conjoncture suisse et, comme souvent en immobilier, de la qualité de l’emplacement et de la flexibilité d’usage pour répondre aux nouvelles tendances. Il n’est pas exclu qu’il faille se réinventer ou accepter une baisse des valeurs.

La performance d’un fonds immobilier se lit en partie dans l’agio. Le vôtre est de 34%. Comment l’interprétez-vous?

L’agio reflète une perception du marché à un moment donné. Il dépend de plusieurs facteurs. Des taux, de l’appétit des investisseurs sur la classe d’actifs, de la qualité du portefeuille et de sa gestion, et de la lecture par l’investisseur de la stratégie du fonds à long terme. Si l’agio est perçu comme un risque, à travers un écart avec la valeur réelle des immeubles, c’est un vrai témoignage de confiance.

«Il faudrait augmenter les zones à construire, même si cela prend du temps et passe par une révision de la LAT.»

Il est toujours délicat de faire des prévisions dans un environnement où les incertitudes géopolitiques et économiques sont élevées. Néanmoins, je ne m’attends pas à un choc sur l’agio. Dans le passé, une hausse rapide des taux a fait baisser l’agio. Ce qui importe, ce sera la vitesse à laquelle les taux d’intérêt augmentent. Si la hausse est ordonnée et graduelle, l’agio pourrait baisser mais rester élevé. En revanche, si la hausse ressemble à la période de janvier à juin 2022, l’ajustement serait plus marqué.

Les marchés financiers ont un horizon de quelques trimestres alors que l’immobilier porte sur des cycles de 10 à 15 ans, voire plus. La clé de lecture n’est pas identique.

Bonhôte-Immobilier est responsable de gérer un portefeuille d’immeubles et de créer de la valeur à long terme pour rémunérer les actionnaires, en s’assurant que les locataires soient dans de bonnes conditions.

Qu’entendez-vous par une hausse des taux assez faible? Est-ce que le Saron resterait sous les 1%?

Evénements géopolitiques et économiques permettant, nous nous attendons à une évolution latérale des taux sur les 12 prochains mois. C’est donc surtout la vitesse d’augmentation des taux qui compte. La duration du portefeuille est de 4,3 ans. On renouvelle nos prêts à un taux un peu plus élevé mais d’autres paramètres s’adaptent en conséquence. Une hausse progressive laisse le temps pour s’adapter.

La démographie est un critère majeur de l’évolution de l’immobilier. Les bilatérales III pourraient modifier les tendances. Est-ce qu’un oui serait bon pour l’immobilier et un non mauvais?

La démographie est le moteur clé de la croissance future. Le résultat de la votation sur une Suisse à 10 millions est important à cet égard. La démographie dépend aussi de la vitesse de construction du parc immobilier. Toute mesure qui tend à limiter la démographie, et donc la demande, n’est pas une bonne nouvelle pour l’immobilier, mais elle n’est pas la seule. La question reste celle de la demande mais aussi et surtout de l’offre.

Que fait-on pour contrer la pénurie de logements? Si la démographie reste forte et la construction modeste, le résultat ne sera bon ni pour le marché immobilier ni pour la croissance.

Comment agir sur l’offre?

Au sein des grandes tendances, un nombre croissant de personnes vivent seules dans leur logement. Des facteurs sociologiques sont à prendre en compte. Avec le vieillissement de la population, on compte de plus en plus de seniors. Cela soutiendra la croissance, mais pour y faire face il faut que l’on puisse répondre à ces développements en agissant sur l’offre. C’est la combinaison entre les variations de la demande et de l’offre qui compte et pas seulement la démographie.

Vers quels segments allez-vous investir en priorité?

Notre choix est guidé par la politique d’investissement et les attentes des actionnaires. Bonhôte-Immobilier est un fonds résidentiel romand. Nous sommes actifs sur ce marché, même si nous diversifions sur l’ensemble du plateau helvétique. Nous menons en permanence des réflexions sur les grandes tendances structurelles. L’obsession est d’identifier les lieux qui se développeront dans le futur. Parce que, comme le dit le vieil adage, les trois critères essentiels de l’immobilier sont: l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

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