Créer une société immobilière pour son logement? Cela pourrait redevenir intéressant
14/10/2026
Chaque mois dans le journal ArcInfo, Mélanie Erb-Zimet, experte fiscale diplômée à la banque Bonhôte, décrypte des questions de succession, de fiscalité, de prévoyance ou de retraite auxquelles tout un chacun peut être confronté. Aujourd’hui, un effet prévisible de la fin de la valeur locative.
Dès le 1er janvier 2029, date marquant l’abolition de la valeur locative, les propriétaires privés ne pourront plus déduire de leur revenu imposable les frais d’entretien de leur propre logement, ainsi que les intérêts hypothécaires.
Mais ces nouvelles règles ne concernent pas les sociétés, qui pourront continuer à déduire ces frais. L’acquisition indirecte de son propre logement par une société – une pratique plutôt rare depuis la fin des années 1990 – pourrait-elle alors redevenir populaire, dans ce nouveau système fiscal?
La réponse varie selon qu’il s’agit d’effectuer une acquisition initiale par la société ou d’apporter à une société un immeuble déjà détenu en nom propre.
L’apport d’un immeuble à une société dont on est actionnaire déclenche la perception de tous les impôts de transfert immobilier (l’impôt sur les gains immobiliers et les lods). Ce coût peut être élevé et il est nécessaire de le calculer avant toute opération.
En revanche, l’acquisition directe par une société pourrait désormais s’avérer judicieuse.
Se verser un vrai loyer
Dans cette configuration, il faudra toutefois veiller à ce que l’actionnaire résidant dans le logement verse à la société un loyer conforme au prix du marché. La société pourra compenser ce bénéfice par les charges: frais d’entretien, amortissement de l’immeuble, intérêts hypothécaires.
Il faudra cependant assumer les contraintes administratives liées à la tenue de la comptabilité et à une déclaration d’impôt supplémentaire pour la société.
Il faut également anticiper la perception d’un éventuel impôt foncier auprès de la société et, pour l’actionnaire, évaluer l’impact en matière d’impôt sur la fortune (désormais composée d’actions, et non plus d’un immeuble).
Pas que fiscal
L’attrait de la détention indirecte dépasse cependant les considérations purement fiscales.
En matière de planification successorale, l’immeuble étant par nature indivisible, son sort est souvent source de conflits entre les héritiers.
Transmettre des actions est plus souple, à condition toutefois d’anticiper et prévenir les risques: une convention d’actionnaires permet par exemple d’éviter une dispersion des actions en cas de divorce ou de prévoir les modalités de vente future.
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