Analyse

Nehmen wir das Beispiel eines Paares, das im Jahr 2000 unter dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung heiratet. Im Jahr 2010 erwerben die Ehegatten zu gleichen Teilen für CHF 1 Million eine Immobilie im Miteigentum, finanziert mit ihren Errungenschaften. Zum Zeitpunkt ihrer Scheidung, im Jahr 2020, wird die Immobilie auf CHF 2 Millionen geschätzt (von beiden Ehegatten anerkannter Verkehrswert). 

Zum Zeitpunkt der Scheidung bietet sich als erste Möglichkeit der Verkauf an einen Dritten an. Diese Lösung wird häufig dann gewählt, wenn keiner der Ehegatten die Kosten für die Immobilie (Hypothekarschuld, Unterhalt usw.) allein tragen kann. In diesem Fall wird der Verkaufserlös entsprechend dem Eigentumsanteil und der ursprünglichen Investition unter den Ehegatten aufgeteilt. In unserem Beispiel erhalten beide Partner je CHF 1 Million. Im Weiteren müssen beide die anfallende Grundstückgewinnsteuer umgehend entrichten oder ihren Gewinn in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren, um die Besteuerung aufzuschieben. 

Eine zweite Möglichkeit besteht darin, dass einer der Ehegatten die Immobilie zu Alleineigentum übernimmt. In diesem Fall muss dieser den anderen entschädigen. In unserem Fall beträgt diese Ausgleichszahlung CHF 500’000.-, was der Hälfte des Wertzuwachses der Immobilie von CHF 1 Million entspricht, da der Kauf aus den Errungenschaften des Ehepaars finanziert wurde. Die Entschädigung kann durch Verrechnung mit anderen Vermögenswerten im Rahmen der Auslösung des Güterstands erfolgen. Die Eigentumsübertragung findet am Tag der Scheidung statt.

Im Rahmen der Auflösung des Güterstands kann die Besteuerung des Grundstückgewinns des übertragenden Ehegatten aufgeschoben werden, sofern beide damit einverstanden sind. Ist dies nicht der Fall, wird durch die Übertragung des Miteigentumsanteils die Besteuerung des Grundstückgewinns beim übertragenden Ehegatten umgehend ausgelöst. Ein Aufschub hat verschiedene Vorteile: Für den Ehegatten, der seinen Anteil abgibt, hat die Eigentumsübertragung keinen Liquiditätsbedarf für die Zahlung der Steuer zur Folge, und für den Ehegatten, der die Immobilie zu Alleineigentum übernimmt, würde der bei einem späteren Verkauf realisierte Grundstückgewinn zu einem tieferen Satz besteuert, da ein degressiver Steuertarif nach Besitzdauer erhoben wird.

Kommt es zu einer Eigentumsübertragung zwischen den Ehegatten, kann für den übernehmenden Ehegatten eine Handänderungssteuer anfallen. In den meisten Kantonen wird diese Steuer allerdings erlassen oder ein reduzierter Satz angewendet, sofern die Übertragung im Rahmen der Auflösung des Güterstands erfolgt.

Es ist ebenfalls möglich, dass keine Eigentumsübertragung erfolgt und einer der beiden Ehegatten, oft zusammen mit den Kindern, die Immobilie weiter bewohnt. 

Diese Überlassung der Nutzung, vorzugsweise durch die Begründung eines Nutzniessungs- oder Wohnrechts, ist eine Unterhaltsleistung in natura und muss in die vom Richter genehmigte Scheidungsvereinbarung aufgenommen werden. Der Nutzungswert entspricht in der Regel dem Eigenmietwert. Dabei sind aber verschiedene steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. 

Auf Unterhaltsleistungen fallen beim Ex-Ehegatten und den minderjährigen Kindern, denen diese zugute kommen, Steuern an. Auf der anderen Seite sind sie bei demjenigen, der sie leistet (dem Eigentümer), abzugsfähig. Dabei gilt es zu beachten, dass die Nutzungsanteile des Ex-Ehegatten und der Kinder genau festgelegt werden, da die den Kindern ausbezahlten Unterhaltsleistungen nach deren Volljährigkeit nicht mehr abzugsfähig sind.

Darüber hinaus sollte die finanzielle Verantwortung für die Unterhaltskosten der Immobilie sowie für die Hypothekarschuld und die diesbezüglichen Zinsen ebenfalls in der Unterhaltsvereinbarung geregelt werden. Die Möglichkeit von steuerlichen Abzügen muss auf Grundlage des gewährten Nutzungsrechts geprüft werden. 
Die Übertragung oder der Verkauf einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung hat zahlreiche Auswirkungen, insbesondere in steuerlicher Hinsicht. Da jede Situation anders ist, wird empfohlen, einen Spezialisten beizuziehen, um die richtige Lösung für Ihre spezifische Situation zu treffen.