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24/10/2022
Bousculés, mais toujours intéressants
Conséquence du retour en force de l’inflation, les taux d’intérêt sont à nouveau à la hausse. Personne n’y échappe, que l’on soit acteur économique ou financier. Ainsi, les fonds de placement immobiliers sont bousculés, mais ils n’en restent pas moins intéressants pour les investisseurs.
Que ce soit en Suisse ou partout ailleurs dans le monde, les taux d’intérêt ont amorcé une hausse généralisée et toutes les conditions sont réunies pour que le mouvement se poursuive au cours des prochains trimestres.
Ces hausses, dictées par les banques centrales, répondent au retour remarqué de l’inflation, qui avait pratiquement disparue ces dernières années. La période du Covid-19 avait sensiblement réduit l’activité économique, si bien, qu’au moment du redémarrage des affaires, l’offre s’est avérée insuffisante pour absorber le choc, enclenchant le mouvement inflationniste. Et, pour ne rien arranger, la guerre en Ukraine a fait flamber les prix de l’énergie et des autres matières premières. Résultat : l’inflation atteint désormais 3.5% en Suisse, 8% en Europe, 8.5% aux Etats-Unis.
Les fonds de placement immobiliers figurent parmi les acteurs financiers touchés par la montée des taux d’intérêt. Si, pour l’heure, leur activité et la valeur de leurs avoirs sont restés relativement stables, ce n’est pas le cas en revanche des cours de bourse. Anticipant les conséquences de la hausse des taux sur la valeur de leur portefeuille, bon nombre d’investisseurs se sont empressés de vendre leurs parts. A un moment donné, l’indice des fonds immobiliers était inférieur de 20% à son niveau du début de l’année.
Une analyse plus précise de la situation montre cependant que tous les types de biens immobiliers ne subissent pas la hausse des taux de la même manière. L’immobilier commercial et industriel est relativement bien loti. Comme les baux à loyer sont en général indexés sur l’inflation, il peut profiter d’un coussin qui amortit l’impact des taux. Toutefois, les entreprises souffrant déjà de la hausse des prix de l’énergie pourraient rencontrer des difficultés à absorber ces ajustements de loyer contractuels.
L’immobilier résidentiel de son côté devra probablement s’accommoder d’une légère baisse de valeur. Certes, les propriétaires d’immeuble pourront adapter quelque peu leur loyer, mais de manière très modérée, le taux de référence de l’OFL n’évoluant que lentement. A noter, qu’avec la hausse des taux, on a aussi constaté une réduction des transactions. Et pour cause. Restés très gourmands, les vendeurs pratiquent des prix élevés que les acheteurs, confrontés à un coût de financement plus onéreux, ne peuvent ou ne veulent pas payer. Ce qui incite chacun à camper sur ses positions.
L’attrait des fonds immobiliers n’en restent pas moins intact, car, dans l’ensemble, le marché immobilier suisse se porte bien. La hausse des coûts des matières premières, de la main-d’œuvre, ainsi que l’augmentation du coût du financement ont freiné la réalisation de nouveaux projets immobiliers, alors que la demande globale de biens immobiliers est soutenue un peu partout dans le pays. Cela amène une pénurie d’objet qui soutient les prix. La correction boursière étant déjà intervenue, les investisseurs ont dès lors de bonnes raisons de garder leurs fonds, qui restent, rappelons-le, le moyen le plus liquide de détenir des immeubles.
Les perspectives économiques et financières dépendent aujourd’hui beaucoup de la politique des banques centrales. Le consensus indique que les taux pourraient se stabiliser, voire diminuer, à l’horizon 2024. Toutefois, les changements qui s’opèrent dans la société, tels qu’un certain détricotage de la globalisation ou le grand chantier énergétique, feront en sorte qu’il va falloir sans doute s’habituer à vivre à nouveau avec plus d’inflation.
